infoRETAIL.- España sigue estando entre los mercados prioritarios en los planes de expansión de las grandes marcas internacionales, según se desprende del informe ‘Radiografía del sector retail en España’ publicado por la consultora CBRE.
De hecho, 30 nuevos operadores extranjeros inauguraron su primera tienda en España en 2016, alentados por las buenas perspectivas económicas y la recuperación del consumo, después de que el año anterior 21 marcas extranjeras entraran en el mercado.
De acuerdo a este estudio, 2016 fue un buen año para el sector de locales y centros comerciales español. De hecho, las ventas en el sector comercial minorista crecieron un 3,6% mientras que en los centros comerciales esta cifra se situó en torno al 1,6%. En cuanto a la afluencia, ésta también aumentó en las principales arterias comerciales de Madrid y Barcelona.
El récord fue para el tramo ‘prime’ de Gran Vía en Madrid donde tras la apertura de Primark, la afluencia aumentó un 40% respecto a 2015. Destaca también el crecimiento registrado en la calle Fuencarral en Madrid, y en la Avenida Diagonal y Las Ramblas de Barcelona, donde la afluencia se incrementó más del 20%.
En los centros comerciales, el número de visitantes se incrementó de media un 3,1%, según el índice CBRE, basado en el portfolio que gestiona, que comprende 25 centros comerciales con una SBA total de 1,025 millones de metros cuadrados.
'High street' y centros comercialesA diferencia de 2015, en 2016 la moda no lideró el segmento de locales comerciales a pie de calle, cediendo el protagonismo a sectores más especializados. El peso de los retailers de moda en las operaciones de ‘high street’ pasó del 52% en 2015 al 42% en 2016.
Por el contrario, uno de los sectores más activos en 2016 fue el de los complementos, con la llegada de operadores como Parfois, Aristocrazy, Rimowa, Carpisa o Apodemia. El hecho de que este tipo de operador busque locales más pequeños contribuyó a que en 2016 el 80% de las operaciones de alquiler se realizaran en locales de menos de 300 metros cuadrados.
En este sentido, en 2016 hubo contadas inauguraciones de ‘flagship stores’ en 2016 en Barcelona y Madrid. De hecho, solo abrieron locales de más de 1.500 metros cuadrados Zara (Plaza de Catalunya, Barcelona), Massimo Dutti (Passeig de Gràcia, Barcelona); Terranova (Boters, Barcelona) y Adidas (Gran Vía, Madrid). Por el contrario, los operadores de menor tamaño mantuvieron una fuerte expansión, como es el caso de Guess, Scalpers, IKKS, Oysho, Brownie y Renatta & Go,
En 2017, la tendencia apunta a que los grandes operadores mostrarán su interés por ciudades con un elevado nivel turístico, como Palma, Sevilla o Málaga. Buena prueba de ello son las macrotiendas que Primark tiene previsto abrir en Bilbao y Valencia, y que redibujarán los ejes comerciales tradicionales, creando en sus inmediaciones nuevas oportunidades de expansión.
Por otro lado, la mejora del consumo y de la confianza de los consumidores ha alentado la mejora de la afluencia y las ventas de los centros comerciales españoles. En 2016, el número de visitantes a los centros españoles experimentó un crecimiento interanual del 0,9% según el índice Shoppertrack Footfall, mientras que en los 25 centros comerciales gestionados por CBRE en España esta cifra fue del 3,1%.
En cuanto a las ventas, éstas crecieron un 1,6% en el portfolio de CBRE, un incremento más moderado que en 2015 (+5,1%), provocado sobre todo por el estancamiento de las ventas del sector de la moda, que solo se incrementaron un 0,5% en 2016.
Récord de inversionesEn 2016, se invirtieron 3.800 millones de euros en el sector retail −incluyendo ‘high street’, centros y parques comerciales− lo que supone un 5% más que en el año anterior.
En centros comerciales, lo más destacado es el cambio en la tipología de inversores, pasando de un perfil más oportunista en 2013 a otro con vocación de mantener los activos en cartera a largo plazo y menor exposición al riesgo. En este sentido, el año pasado se cerraron 34 operaciones de inversión en centros y parques comerciales. De éstas, 11 fueron protagonizadas por esta tipología de inversor más a largo plazo, implicando activos que habían sido adquiridos por el vendedor entre 2013 y 2015.
Al igual que en 2015, Merlin Properties (con la adquisición de los centros comerciales de Metrovacesa) y Lar España han sido las grandes protagonistas del año. En este sentido, estas dos firmas ocupan el segundo y tercer puesto respectivamente en el ranking de propietarios de centros comerciales, solo superados por Unibail-Rodamco. Por otro lado, Deutsche Bank protagonizó la operación de compra-venta más importante del año con la adquisición del centro comercial Diagonal Mar por una cifra récord en España.
El alto interés por los activos más prime ha mantenido la presión sobre las rentabilidades, que han seguido comprimiéndose en 2016 y 2017 hasta situarse en torno al 4,25%. Mientras, se mantiene la brecha con las rentabilidades en activos secundarios, que se han comprimido también en 2016 y 2017 pero, a pesar del alto número de transacciones, se encuentran en torno al 5,75%.
En lo referente a inversión en ‘high street’, la intensidad en 2016 ha sido similar a la de 2015, con unas 40 operaciones de compra-venta. En volumen, los 800 millones de euros invertidos el año pasado se quedaron algo por detrás de los 950 millones de 2015, si bien ese año, la operación de Primark en Gran Vía por parte de Pontegadea supuso el 40% de la inversión total.
En cuanto a rentabilidades en ‘high street’, se comprimieron fuertemente en 2015, situándose en torno al 3,50% para el producto prime en Madrid y Barcelona, algo que se mantuvo en 2016. De cara a 2017, aunque las ‘yields’ se encuentran en su mínimo histórico, es posible se compriman algo más, gracias a la situación de escasez de producto y bajos tipos de interés.