Vallecas superan a Recoletos-Goya

infoRETAIL.- Los supermercados más productivos de Madrid no siempre están en las zonas de mayor renta. Así lo revela el informe ‘El impacto de la localización en el valor de los negocios’, publicado por Grupo Gesvalt, que analiza la facturación real de 1.151 supermercados de la Comunidad de Madrid, geolocalizados con sus coordenadas exactas y cruzados con variables de su entorno como la renta por hogar, la población y la edad media. Su conclusión es que ninguna de ellas, por sí sola, permite explicar las ventas por metro cuadrado.

Los datos muestran diferencias muy significativas entre establecimientos. El 10% de los supermercados con mayor productividad alcanza una mediana de 12.309 euros por metro cuadrado de ventas anuales, frente a los 3.190 euros del 10% con menor productividad. La mediana del conjunto de la muestra se sitúa en 6.512 euros por metro cuadrado.

“El valor está en combinar distintos datos -demanda, competencia, accesibilidad, formato o coste del local- para entender mejor qué está ocurriendo en cada ubicación y tomar decisiones más fundamentadas sobre implantación, inversión y gestión”, explica el director de Transformación Digital de Grupo Gesvalt, Enrique Corona.

El formato más productivo de Madrid no es ni el hipermercado ni la tienda pequeña, sino el supermercado de entre 800 y 2.499 m2

El análisis a escala hiperlocal evidencia que una renta mayor en la zona no implica necesariamente una productividad más alta. Entre las seis zonas estudiadas en Madrid capital, Puente de Vallecas registra una mediana de 10.337 euros por metro cuadrado en sus supermercados, frente a los 5.366 de Recoletos-Goya. La renta anual del hogar, sin embargo, es de 31.986 euros en Puente de Vallecas y de 101.689 euros en Recoletos-Goya.

La diferencia también aparece al incorporar el coste del local. El alquiler medio es de 14,85 euros por metro cuadrado al mes en Puente de Vallecas y de 31,45 euros en Recoletos-Goya. Con esos datos, el informe calcula una eficiencia de 58 euros de ventas anuales por cada euro de alquiler en Puente de Vallecas, frente a 14 euros en Recoletos-Goya, una diferencia de cuatro veces.

El formato del establecimiento es otra de las variables que condicionan el resultado. El segmento más productivo de Madrid no es ni el hipermercado ni la tienda pequeña, sino el supermercado de entre 800 y 2.499 metros cuadrados, con una mediana de 7.624 euros por metro cuadrado. Según el informe, es el formato que mejor encaja con la trama urbana densa.

Para Gesvalt, la localización es un factor determinante, pero su impacto depende de cómo interactúa con el resto de variables. La compañía sostiene que este enfoque permite identificar oportunidades de inversión y arbitraje donde el coste inmobiliario y el valor generado no evolucionan de forma proporcional, incluso fuera de las zonas tradicionalmente consideradas prime.