infoRETAIL.- 2022 ha sido sin duda el año del retail, que goza de una extraordinaria salud en términos de inversión según reconoce en su último informe la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate, que concede al segmento un crecimiento relevante en los últimos doce meses (+20%) con un volumen total de inversión de 44.200 millones de euros.
Como datos clave del mercado, la consultora detalla que en septiembre del 2022, las ventas minoristas en España se han incrementado un 0,5% respecto al mismo mes del pasado año, lo que indica un aumento del consumo.
Por otro lado, los centros comerciales han experimentado una afluencia bastante notable (17,5%) y el e-commerce ha experimentado un incremento interanual del 25,3% si se compara el primer trimestre de 2022 con el del año anterior.
Las ventas de alimentación han bajado un 1,1% en 2022 frente al descenso del 2,2% registrado en otras categorías de producto
El Índice General del Comercio Minorista (ICM) corregido de efectos estacionales y de calendario presenta en septiembre una variación del 0,1% respecto al mismo mes del año anterior e idéntica a la registrada en agosto. La serie original del ICM a precios constantes registra una variación anual del 0,5%, lo que supone tres décimas por debajo de la tasa del mes precedente.
El índice general sin incluir estaciones de servicio que ha crecido un +14,4% y corregido de efectos estacionales y de calendario registra una variación anual del −1,8% en septiembre.
Por tipo de producto, las ventas de alimentación bajan un 1,1% frente a un descenso del 2,2% registrado en otras categorías. A nivel regional, las ventas del comercio al por menor han crecido en siete comunidades autónomas en septiembre y bajan en nueve. Islas Baleares (9,2%), Canarias (5,9%) y Castilla y León (1,7%) registran los mayores aumentos. Por su parte, La Rioja (−4,0%), Castilla-La Mancha (−3,3%) y Región de Murcia (−2,1%) presentan los mayores descensos.
El empleo del comercio minorista, por su parte, ha aumentado en 16 comunidades en el último año. Las regiones donde se más se ha incrementado en el mes de septiembre han sido Baleares (+7,2%), Canarias (4,9%), Extremadura (+4,1%), Andalucía (+3,5%), Galicia (+2,7%), Castilla-La Mancha (2,5%) y La Rioja (+2,5%), con crecimientos anuales por encima del 2,5%.
Resurge la inversión en retail
La inversión en retail hasta el 1 de octubre de los últimos 12 meses ha bajado un 9% en comparación con el promedio de los últimos diez años, pero se ha incrementado un 20% anual, respecto al curso anterior firmando una recuperación de afluencias y cifras de ventas, que empiezan a parecerse a las del periodo previo a la pandemia.
Según datos de BNP Paribas Real Estate, España (+169%) y Francia (+64%) fueron los mercados más dinámicos, mientras que los Alemania y Reino Unido mantuvieron su atractivo para los inversores (+9% para ambos países).
No obstaste, las incertidumbres económicas existentes están generando algunos retrasos en la toma de decisiones y algunos propietarios han decidido retirar del mercado algunos de sus activos, como el centro comercial Islazul en Madrid. La actitud de wait & see de los inversores y las dificultades de financiación están generando en una desaceleración en la inversión del retail, así como otras clases de activos inmobiliarios.
En el acumulado del año, la inversión en retail alcanza los 3.660 millones de euros, una cifra más elevada que la registrada en 2021 y 2020 juntos.
Así las cosas, el volumen de inversión se eleva hasta los 816 millones de euros entre los meses de julio y septiembre, distribuidos en la tipología de centros y parques comerciales, supermercados, sucursales bancarias y locales comerciales.
Madrid ha sido la plaza preferida por los compradores, habiendo concentrado el 82% de las inversiones en locales comerciales. El resto de operaciones se han registrado en Barcelona y Sevilla. La capital ocupa, además, el segundo lugar entre las capitales europeas con más afluencia de público, con 60.800 transeúntes diarios en la Gran Vía, seguida por la calle de Preciados.
En el acumulado del año, la inversión en retail alcanza los 3.660 millones de euros, cifra más elevada que la registrada en los años 2021 y 2020 juntos. Actualmente hay operaciones de gran volumen en fase final de negociación, hecho que podría alzar la inversión en retail a máximos niveles históricos, superando al año 2018, pico de mercado hasta la fecha, con 4.285 millones de euros.
Durante las primeras semanas del cuarto trimestre del año 2022, las operaciones más destacadas han sido la compra por parte de Redevco y Ares del Corte Inglés en Portal del Ángel en Barcelona por un importe aproximado de 200 millones de euros y la reciente adquisición por parte de Aberdeen a Ten Brinke de dos parques de medianas en Madrid (Mirasierra y Algete), por un importe de 40 millones de euros.
En cuanto a los impulsores y posibles frenos de la actividad inversora en retail a nivel nacional, la consultora inmobiliaria cita entre los primeros al mercado del lujo, aunque es probable que los viajes disminuyan a finales de año; y entre los segundos al descenso del poder adquisitivo de los consumidores y la percepción de un futuro económico ‘incierto’ para la mayoría de ellos.
Desde la BNP Paribas Real Estate destacan también que 2022 está siendo muy activo en la creación de nuevas marcas que se desarrollarán más en 2023, especialmente en la gama de descuento y en el segmento de gama media/alta.
Las tiendas de descuento de alimentación (Aldi, Lidl) y otras más generalistas, como Action, han realizado aperturas en varios países europeos este año, mientras que las marcas de moda de alta gama también han adquirido nuevas unidades en lugares clave, como Aesop o KaveHome en Madrid y los centros comerciales conservan su atractivo para los minoristas.
El retail que viene
Los cambios en las necesidades de los consumidores, junto a la inflación, han provocado que muchos retailers deban virar su estrategia y adecuarse a las nuevas tendencias de consumo.
En este punto, los expertos de BNP Paribas Real Estate resumen en el impulso de la convergencia entre la compra física y la digitalización y la apuesta por la innovación y la experiencia del consumidor como core value del retail del futuro.
En esta línea, están redoblando sus esfuerzos para ofrecer una experiencia de compra innovadora y única que permita a los clientes regresar a la tienda física, concebida ahora como un lugar de encuentro y experiencia además de un sitio donde comprar.
La convergencia entre la compra física y digital, la apuesta por la innovación y la experiencia del consumidor marcarán las claves del retail del futuro
Por otro lado, se desarrollará la apuesta de las grandes compañías por unir la experiencia física y la compra digital, como demuestran las primeras tiendas convencionales de gigantes del e-commerce como Amazon y Aliexpress, así como la proliferación de enseñas basadas en lo phygital, como la española Wow.
En los casos en los que la tipología del producto conlleva la necesidad de probarlos antes de comprar ha llevado a compañías donde el modelo de venta online no ha calado, como L’Oréal, a recurrir a la innovación para satisfacer al cliente final, con la creación de aplicaciones de realidad aumentada que permite visualizar las referencias antes de adquirirlas.
Paralelamente, BNP Paribas Real Estate detalla cómo la sostenibilidad y la apuesta por la compra local o de km 0 se posicionan como los principales factores de decisión de compra entre los clientes modernos. Un 84% de los europeos tiene intención de comprar y consumir productos locales, de temporada y ecológicos, una tendencia alineada con la preocupación por el impacto medioambiental y el consumo más responsable.
Como alternativa, la tendencia de apostar por el mercado de segunda mano es cada vez más creciente. Según BNP Paribas Real Estate, éste debería crecer entre un 15 y un 20% en los próximos cinco años.
Por último, un reto al que se enfrenta el sector es la inflación y la disminución de los márgenes de beneficio, que llevan a muchas marcas a revisar su estrategia de reducción de costes.
Este hecho, sumado al incremento de los constes de trasporte y entrega, ha provocado que cada vez más marcas investigan y mejoran los servicios Click & Collect, como Ikea, Primark o los centros comerciales de Westfield Unibail. Otras marcas están empezando, en cambio, a aplicar penalizaciones en la devolución o exceso de devolución de productos como Zara o H&M y Amazon y Asos.