infoRETAIL.- La inversión inmobiliaria en logística realizada en España durante el año pasado ha alcanzado cifras récord, hasta rozar los 1.800 millones de euros, más de un 44% de incremento respecto al año anterior, y alcanzando en 2019 el 24% del total de inversión en terciario, cifra que hace cuatro años tan solo suponía el 8%, según el último Snapshot Logístico elaborado por la consultora inmobiliaria Knight Frank.
Madrid y Barcelona han sido los mercados más interesantes para los inversores, constatando además que, durante el último trimestre del año, la capital ha sido la ciudad que atrajo mayor volumen de inversión, alcanzando los 845 millones de euros, lo que supone un 50% más del registrado en Barcelona.
Aunque el pasado año se advirtió un notable incremento de dicho volumen en ciudades como Sevilla, Valencia, Zaragoza o Bilbao, “debido a la búsqueda, por parte de los inversores, de una mayor rentabilidad que la que ofrecen Madrid y Barcelona”, como señala el director del área Logística de Knight Frank, Alejandro Vega-Penichet. Así, el volumen invertido en estas transacciones nacionales ha pasado, en tan solo un año, de 321 a 525 millones de euros, lo que representa un incremento del 63,5% respecto al año anterior.
Una de las tendencias que está empezando a manifestarse dentro del sector logístico español es el incremento en la demanda por parte de los operadores para naves frigoríficas, impulsado en gran parte por los hipermercados
El último “Snapshot Logística” destaca también que, a causa del continuo interés que generan los activos logísticos, tanto en Madrid como en Barcelona las yields prime se han comprimido, ofreciendo a cierre de ejercicio una rentabilidad del 4,75%. “Por primera vez, estamos viendo que los fondos alemanes (tradicionalmente unos de los inversores con menor coste de capital) están participando en las transaccione más prime del mercado”, precisa Vega-Penichet.
En lo referente al mercado de usuarios, el pasado año la absorción logística en Madrid ha registrado 560.000 metros cuadrados de superficie contratada, en contraste con la cifra de 600.000 metros cuadrados a la que se ha acercado el take-up en Barcelona.
Estos datos constatan la existencia de un mercado saneado, ya que, pese a que la disminución en los niveles de absorción logística respecto a 2018, el año pasado se han realizado menos operaciones pero con un mayor volumen de inversión, teniendo en cuenta, además, que en los diez últimos años se ha mantenido en Madrid el nivel medio de absorción en 490.000 metros cuadrados.
En palabras de James Cowper-Coles, consultor senior del área Logística de Knight Frank, “2017 y 2018 fueron años especialmente buenos en cuanto a total superficie contratada, con Amazon y el grupo Inditex como máximos exponentes, quienes provocaron que la absorción total se disparase por la falta de oferta de naves de clase A que había en el mercado logístico español hasta ese momento”.
Según la consultora, una de las tendencias más claras que está empezando a manifestarse dentro del sector logístico español, igual que sucede en otros países como Reino Unido y Estados Unidos, es la del incremento en la demanda por parte de los operadores para naves frigoríficas, impulsado en gran parte por los hipermercados y las empresas farmacéuticas.
De hecho, Knight Frank destaca que más del 30% de la absorción logística en Madrid en 2019 venía representaba por hipermercados, frente al 3,5% en 2018. El motivo principal proviene del hecho de que muchos hipermercados están en plena fase de transición con respecto a sus cadenas de suministro, debido a la preferencia del consumidor de hacer, cada vez con mayor frecuencia, la compra vía online.
Panorama digital
El informe sectorial de Knight Frank refleja, por último, que el e-commerce en España sigue en pleno auge. Y así, según los últimos datos disponibles, en los dos primeros trimestres de 2019, la facturación vía online alcanzó casi los 23.000 millones de euros, y se prevé que la cifra para todo 2019 llegará a alcanzar los 45.000 millones, lo que supondría un incremento superior al 10% con respecto a 2018.
Y pese a que en 2020 se prevé que la facturación de compras online aumente en España un 20%, la cifra aún se mantendrá por debajo de la que reflejan otros países, donde el fenómeno e-commerce llega a triplicar los datos de nuestro país con sólo un 5% de las ventas de retail que se realizan por internet, cifra que difiere bastante de la registrada en otros países europeos, como Reino Unido (19%) o Alemania (16%).
La conclusión, según los expertos de Knight Frank, es que el sector logístico es “la niña bonita” del mercado inmobiliario, con cerca del 24% (el 3% en 2010, el 8% en 2015) de la inversión total de CRE en 2019 (oficinas, retail y logística).